Wat betekent het E-peil precies?
Het E-peil is een score die aangeeft hoe energiezuinig een volledig gebouw is. Hoe lager het E-peil, hoe minder energie de woning nodig heeft voor verwarming, koeling, ventilatie en verlichting, en hoe energiezuiniger het pand dus is. In tegenstelling tot het EPC-label voor bestaande woningen (dat een letter van A+ tot F gebruikt), is het E-peil een cijfer dat specifiek wordt berekend bij nieuwbouw en ingrijpende energetische renovaties (IER).
Als een oudere woning of een specifieke aanpassing officieel de status “geacht vergund” krijgt, heeft dat als gevolg dat het pand juridisch wordt gelijkgesteld met een normaal vergund gebouw, waardoor alle stedenbouwkundige risico’s in één klap van de baan zijn. Dit juridische principe stamt direct af van de wet op de ruimtelijke ordening en de stedenbouw, beter bekend als de Stedenbouwwet van 22 april 1962, die voor het eerst een algemene vergunningsplicht invoerde in Vlaanderen. Omdat alles wat vóór die datum werd opgericht wettelijk buiten schot blijft betekent dit groen licht voor een zorgeloze transactie waar de bank ook geen probleem over zal maken in het kader van de financiering van de hypotheek. Deze status wordt opgenomen in de stedenbouwkundige inlichtingen en de uiteindelijke verkoopakte bij de notaris, waardoor men perfect aan de informatieplicht voldoet en ingedekt is.
Het vroegtijdig starten van renovatiewerken brengt voor beide partijen enorme risico’s met zich mee. Stel dat de verkoop door een onvoorziene omstandigheid (zoals het overlijden van de verkoper of een probleem met de stedenbouwkundige vergunning) op het laatste moment afspringt. Dan ben je als koper al je geïnvesteerde geld, tijd en materialen definitief kwijt. De verkoper is niet verplicht jou hiervoor te vergoeden. Als de koper tijdens het breken per ongeluk een steunmuur beschadigt of een waterleiding raakt, zit de verkoper met de gebakken peren in een pand dat nog steeds op zijn naam staat. Daarnaast dekt de brandverzekering van de verkoper vaak geen schade die door derden (de koper) tijdens onvergunde werken is veroorzaakt.
Het EPC-attest lijkt ingewikkeld, maar je kunt de belangrijkste informatie in drie stappen ontcijferen: 1. Het EPC-label (A+ tot F): Dit geeft de algemene energiezuinigheid aan. Label A is uitstekend, Label E of F betekent dat het om een energieverslindend pand gaat. Let op: vanaf 2026 ben je verplicht om een woning met label E of F binnen de 6 jaar te renoveren tot minimaal label D. 2. De energiescore (kWh/m² jaar): Dit getal berekent het theoretische energieverbruik per vierkante meter per jaar. Hoe lager dit getal, hoe lager je toekomstige energiefactuur. 3. De aanbevelingen & kostenraming: Verderop in het attest vind je een concreet stappenplan om het pand te renoveren naar label A, inclusief een automatische kostenindicatie voor de werken (zoals dakisolatie of een warmtepomp). Houd er rekening mee dat het EPC puur naar de isolatie en installaties van het gebouw kijkt, en niet naar het werkelijke verbruik van de huidige bewoners.
Ja, je hebt in Vlaanderen het ‘recht op de stekker’, maar je mag niet zomaar op eigen houtje beginnen te installeren. Je bent wettelijk verplicht om de syndicus en de andere mede-eigenaars vooraf schriftelijk te informeren over je plannen. De VME kan de installatie alleen weigeren als er een gegronde reden is (bijvoorbeeld brandveiligheid of een gebrek aan elektrische capaciteit in het gebouw) óf als het gebouw zélf beslist om een collectief laadsysteem te plaatsen.
Dat kan perfect via een zogenaamde bedongclausule of een ongelijke eigendomsverhouding (bijvoorbeeld 60/40 in plaats van 50/50) in de aankoopakte. Daarnaast kan de notaris een ‘verrekening’ opnemen: mocht de relatie eindigen of het pand verkocht worden, krijgt de partner die het meeste geld heeft ingebracht die extra inleg eerst terug. Wij adviseren om dit al bij het opstellen van het compromis aan te geven, zodat je notaris dit correct kan voorbereiden.